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内容简介
《境外银行对中国企业跨境融资与担保实务》是国内一本专注于境外银行对中国企业跨境融资与担保实务的专业书籍，《境外银行对中国企业跨境融资与担保实务》从律师的角度切入，并重政策法规解读和实务案例分享，介绍跨境融资架构设计的经验和技巧，同时着重跨境融资相关法律和财税问题。跨境融资的形式很多，《境外银行对中国企业跨境融资与担保实务》系统介绍了外商投资企业借外债、中资企业借外债、自贸区跨境融资、FT账户跨境融资、外债改革试点地区企业跨境融资、境外直接融资、境内外联合融资等等，对跨境融资可能涉及的担保物及担保方式也均有涉猎，包括国内的不动产、动产、股权、股票、存单、应收账款、银行保函、连带保证人等。《境外银行对中国企业跨境融资与担保实务》分为八章：第一章，主要对跨境融资和跨境担保做了总体介绍；第二章到第五章，主要对房地产跨境抵押融资、动产跨境抵押融资、跨境质押融资和保证人跨境担保做了具体介绍：第六章到第八章，主要对在跨境融资与担保过程中将会涉及的法律适用和管辖、担保履约和资金汇出、所涉及的中国大陆和台湾地区的相关法律法规差异进行了分析。
希望《境外银行对中国企业跨境融资与担保实务》的出版，可以成为境外低成本资金与国内企业实现对接的业务操作手册之一，能为国内企业拓宽融资渠道，为“融资难、融资贵”问题提供解决办法、开拓思路，并对目前国内积极推进的跨境电子商务健康快速发展有所帮助。
作者简介
丁德应，1977年10月生，毕业于华东政法大学，上海君伦律师事务所首席合伙人、主任律师，上海市“青年五四奖章”获得者、政协委员、市青联委员、华东政法大学等多所高校的兼职教授。专业特长为外商投资、金融证券、政府与行正法。执业16年来，除参与了约1/6的外商投资企业IPO案，还着力于推动国内企业从境外银行进行跨境融资，协助众多境外金融机构完成了大量跨境融资案，代理了众多境外金融机构在境外的判决与裁定在中国的承认与执行案或重耨起诉案。陈芳，1976年3月生，毕业于华东政法大学，执业律师，上海君伦律师事务所执行台伙人、上海金融学院兼职教授。专业特长为外商投资、银行金融、企业并购、税法。执业12年来，被众多境外银行总行聘为内部讲师，尤其擅长并已成功协助境外众多金融机构开发包括不动产跨境抵押暨活化国内资产跨境融资、自贸区FT账户跨境融资、融资租赁公司跨境融资、NRA账户跨境质押融资、应收账款跨境质押融资等产品。
目录
第一章跨境融资与跨境担保一、对一般外商投资企业跨境融资与“投注差”
二、对外商投资的投资性公司跨境融资与“投注差”
三、对外商投资的融资租赁公司跨境融资与外债额度
四、对外商投资的房地产公司跨境融资须了解的相关规定
五、对中资企业跨境融资须了解的相关规定
六、《上海市借用中长期国际商业贷款管理试点暂行办法》解读
七、跨境融资与外债登记办理实务
八、如何依昆山跨境人民币借款政策办理跨境融资
九、上海自贸区跨境人民币借款与昆山的比较分析
十、上海自贸区人民币资金池与跨境资金调拨
十一、FT账户与OBU、NRA账户的比较分析
十二、上海自贸区FT账户融资新政解析
十三、上海自贸区的FT账户融资与跨境人民币借款比较分析
十四、外债宏观审慎管理试点政策解析
十五、境外融资置换境内银行贷款实务
十六、与跨境融资相关的跨境担保新规介绍
十七、跨境担保中的“内保外贷”规定重点介绍
十八、跨境担保中的“外保内贷”规定重点介绍
十九、跨境担保中的“其他形式跨境担保”规定重点介绍
二十、境外银行如何掌握“内保外贷”资金用途的限制
二十一、“内保外贷”签约登记手续办理实务
二十二、境外银行依境内银行备用信用证跨境融资注意事项
二十三、跨境担保如何办理担保履约相关手续
二十四、跨境担保履约时的购汇、结汇规定
二十五、跨境支付担保费规定与实务
二十六、人民币跨境担保与外汇跨境担保的区别
二十七、跨境担保涉及的中国担保方式介绍
二十八、如何理解“人保”与“物保”及二者混合时的注意事项
二十九、抵押与质押的区别
三十、中国常见抵押物介绍
三十一、中国常见质押物介绍
三十二、最高额抵押与一般抵押的区别
三十三、境外银行取自中国境内的利息如何缴税
三十四、可依税收协定减免利息收入税负的主要国家和地区介绍
第二章房地产跨境抵押融资
一、中国的土地制度介绍
二、中国房地产登记制度介绍
三、境内房地产可以担保哪些类型的境外债务
四、境内房地产抵押给境外银行如何办理
五、与境内房地产跨境抵押相关的公证、认证手续介绍
六、如何调查房地产权属及是否存在权利限制
七、房屋和土地使用权可否分别抵押
八、如何设定房地产抵押期限
九、如何认定房地产价值与设定房地产抵押金额
十、如何设定房地产第二顺位抵押
十一、如何防止租赁关系影响抵押权的行使
……
第三章动产跨境抵押融资
第四章跨境质押融资
第五章保证人跨境担保
第六章相关法律适用与管辖
第七章跨境担保履约与资金汇出
第八章中国台湾地区有关诉讼和担保的差异
精彩书摘
《境外银行对中国企业跨境融资与担保实务》：七、房屋和土地使用权可否分别抵押
企业为了融资的需要，常常会将名下的土地、房屋向金融机构或向其他债权人进行抵押获取贷款资金。为了融资功能最大化，很多企业会想到能否将拥有的房屋和土地分别进行抵押。
（一）土地使用权抵押条件
首先并非所有的土地使用权都可以抵押。土地使用权的取得方式分为出让和划拨两种。简单来说，两者的区别主要是有偿还是无偿取得土地。以出让方式获得土地使用权的，土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金。出让土地的使用权人在土地使用权期限内可以按照规划的用途进行商业开发、转让、抵押等操作。而划拨则是带着社会主义特色的土地使用特性，土地使用权除缴纳少量的补偿、安置等费用外，即可无偿取得土地使用权。划拨土地适用面很窄，只有政府、军队使用土地，或者城市基础设施用地和公益事业用地可以通过划拨的方式无偿取得土地使用权。根据《城市房地产管理法》等法律规定，只有以出让方式取得的土地使用权可以设立抵押权，划拨土地使用权不能单独设立抵押权，划拨土地使用权的抵押，只能是跟随其地上建筑物一并抵押。
（二）房、地分别抵押的效力
对于出让获得的土地使用权和土地上房屋是否可以分别抵押的问题，目前法律界在理论上仍有争议。有观点认为，房屋及土地有不可分离性，不得各自单独抵押。这一观点的理论依据是《物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”但也有学者认可单独抵押的效力，认为在完成相关抵押权设立登记手续之后，各抵押权人分别在建筑物或建设用地使用权之上取得抵押权。在抵押权实现时，应依《物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”或第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，一并强制变现建筑物及其占用范围内的建设用地使用权，各抵押权人就个别抵押财产所占比例对变价款享有优先受偿权。同意这一观点的学者进一步解释，尽管房、地不可分离是《物权法》的一项规则，但并不是强制性的，法律之所以要求两者结合，主要原因在于防止因分离产生的权利冲突和法律纠纷。例如，如果土地使用权人和建筑物所有权人不是同一人，这样土地使用权人就有可能基于其土地使用权而要求房屋所有人拆除其房屋，而建筑物所有人也可能基于其建筑物所有权而禁止土地使用权人使用土地，为此双方会发生各种纠纷。
实务中，房屋和其占用的土地使用权分别抵押的情形并不多见，但由于中国大部分地方房屋管理和土地管理分别隶属于不同的行政部门，其各自办理抵押权登记所遵循的程序与规则有所不同，还是有可能存在房屋所有权人作为抵押人，将房屋和房屋所占用的土地使用权分别抵押给不同的抵押权人的情况。因此，境外银行在接受境内房地产跨境抵押时，务必完整办妥房屋和土地使用权的抵押登记手续，以免抵押人分别抵押房屋和土地使用权，损害境外银行对房地产抵押权的完整性。
……
