编辑推荐

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内容简介

《房地产全程运作实用工具大全(实战精华版)》一书,从房地产企业前期工作、全面预算管理、地产项目计划管理、市场营销运作、地产开发成本控制与管理、地产项目质量控制、财务管理、地产项目的后期管理8个方面对房地产企业全程运作中常用的管理工具进行了解析。
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作者简介

王禹,房地产高级培训师,天津南开大学毕业,从事房地产工作十余年,曾就职国内房地产代理企业、国有股份开发公司,现担任央企某房地产公司总经理职务。本人操作过多个国内商业地产项目及住宅项目,亲身经历了房地产行业的跌宕起伏,积累了丰富的管理实战知识和经验。参与并管理过的房地产项目有南京1912、保利叶上海、上海海源别墅等项目、上海中福城项目、郑州天旺广场、上海中福城项目、郑州天旺广场、合肥信地城市广场、合肥恒盛皇家花园等。

目录

第一章房地产企业前期工作
房地产企业前期的开发与管理工作非常复杂、内容繁多,主要包括市场调研、项目选择、可行性研究、土地使用权获取、开工手续办理、工程招投标、规划设计等方面。房地产项目的前期开发工作,需要来自不同领域、不同职能部门的成员通力合作,需要企业创造优良的协作和交互的工作环境,以及规范化的管理体系来指引。
002/第一节 房地产企业前期管理要点
002/要点1:开展房地产市场调查
003/要点2:房地产企业开发项目确定
004/要点3:项目规划设计控制
004/要点4:房地产项目手续办理
006/第二节 地产项目前期管理制度
006/制度1:房地产项目前期开发策划控制程序
008/制度2:房地产项目考察管理规定
010/制度3:项目调研报告规范
012/制度4:项目可行性研究管理办法
017/制度5:项目论证程序
019/制度6:项目立项决策评审指引
020/制度7:项目产品定位管理程序
023/制度8:规划设计方案评审办法
024/第三节 地产项目前期管理表格
024/表格1:土地开发地块信息表
027/表格2:土地SWOT分析表
028/表格3:地块成交信息一览表
028/表格4:房地产板块分布情况表(1)
029/表格5:房地产板块分布情况表(2)
029/表格6:楼盘个案市场调查详表
031/表格7:竞争者综合分析表
032/表格8:项目规划方案简评表
033/表格9:设计变更申请及审批单
034/表格10:设计变更通知单
034/第四节 房地产企业前期工作文案
034/文案1:某房地产开发项目市场调研提纲(总体方案)
038/文案2:房地产市场调查报告
040/文案3:房地产项目可行性报告正文模板
048/文案4:××房地产项目产品建议书
052/文案5:某地产公司建筑规划设计方案评价标准
057/学习总结
第二章 全面预算管理
全面预算管理是指以目标利润为导向,将企业的所有经营活动都纳入预算管理,即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。实施全面预算管理,能有效地建立起管理控制体系,建立起对成本中心、利润中心和投资中心的绩效考核体系,使整个企业的经营管理活动沿着预算管理轨道科学、合理地进行,为企业的发展提供保证。
059/第一节 预算管理概述
059/要点1:全面预算管理组织
060/要点2:全面预算管理程序
062/要点3:全面预算管理的制度建设
062/要点4:房地产企业的预算编制方法
063/要点5:推行全面预算管理时需抓好三个结合
064/第二节 预算管理流程
064/流程1:年度预算编制流程
064/流程2:工程(非主体建安工程)预算流程
065/流程3:工程(主体建安工程)预算流程
065/第三节 全面预算管理制度
065/制度1:全面预算管理办法
071/制度2:预算审批工作程序
072/第四节 财务预算管理表格
072/表格1:主营业务收入现金预算表
073/表格2:其他业务收入现金预算表
074/表格3:收到的其他与经营活动有关的现金预算表
076/表格4:开发成本支出现金预算明细表
078/表格5:项目开发成本支出现金预算明细表
084/表格6:开发间接费用预算表
086/表格7:其他业务成本支出现金预算表
087/表格8:管理费用预算表
090/表格9:销售费用现金预算表
092/表格10:各项税费支出现金预算表
093/表格11:支付的其他与经营活动有关的现金预算表
094/表格12:投资收回现金预算表
095/学习总结
第三章 地产项目计划管理
项目运营管理不仅包括对项目策划、客户定位、规划设计、工程管理、成本控制、市场营销等项目全生命周期的管理,而且包括对项目进度、质量、成本及现金流等关键事项的管理,这其中,项目计划管理是关系项目运营管理成败的重要环节。
097/第一节 地产项目的计划管理要点
097/要点1:项目计划管理的目的和意义
097/要点2:项目计划的分级管理体系
100/要点3:分级计划的编制
101/要点4:有效监控项目计划的执行
104/第二节 项目计划管理制度
104/制度1:项目计划分级管理规定
110/制度2:项目开发计划管理作业指引
113/制度3:项目专项计划管理作业指引
115/制度4:项目计划变更管理作业指引
116/制度5:项目阶段性成果管理办法
119/第三节 项目计划管理表格
119/表格1:别墅施工计划标准
120/表格2:多层住宅施工计划标准
121/表格3:高层住宅施工计划标准
122/表格4:公建配套施工计划标准
123/表格5:项目开发节点计划
126/表格6:项目计划会签表
126/表格7:项目开发节点计划变更申请
127/表格8:项目周例会记录表
128/表格9:项目___年___月计划专题会
129/表格10:项目开发计划模板——土地获取阶段
132/表格11:项目开发计划模板——规划设计阶段
135/表格12:项目开发计划模板——施工准备阶段
138/表格13:项目开发计划模板——工程建设阶段
147/表格14:项目开发计划模板——竣工入住阶段
148/表格15:项目开发计划模板——售后及移交
149/表格16:项目开发计划模板——规划验收
150/表格17:项目开发计划模板——交警验收
151/表格18:项目开发计划模板——防雷装置竣工验收
152/表格19:项目开发计划模板——人防验收
153/表格20:项目开发计划模板——环保验收
153/表格21:项目开发计划模板——卫生验收
154/表格22:项目开发计划模板——绿化验收
155/表格23:项目开发计划模板——档案验收
156/表格24:项目开发计划模板——竣工备案
157/表格25:项目开发计划模板——通邮验收
157/表格26:项目开发计划模板——土地复核验收
158/表格27:项目开发计划模板——配套履行验收
159/学习总结
第四章 房地产企业市场营销运作工具
营销是一种导向行为,也是一条基于市场需求之上的“纲”,贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。换言之,营销是一种主动行为,它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。
161/第一节 房地产企业市场营销运作要点
161/要点1:营销组织的建立
161/要点2:确定房地产营销模式
161/要点3:营销计划管理
161/要点4:营销策划管理
163/要点5:价格策略及项目销售定价
164/要点6:广告媒体发布及评价
165/要点7:房屋交付标准的确定
165/要点8:做好公关危机应对
165/要点9:提前办好销售手续
168/要点10:案场现场业务管理
168/要点11:树立全员全过程营销理念
170/第二节 地产项目销售管理制度
170/制度1:房地产开发企业销售管理办法
180/制度2:项目营销节点操作指引及成果标准
186/制度3:项目营销策划管理办法
191/制度4:项目开盘前销售准备工作规范
195/制度5:开盘销售流程规范
198/制度6:现场销售人员管理办法
202/制度7:日常销售及内勤管理制度
209/第三节 地产项目营销推广表格
209/表格1:项目公司年度营销执行汇总表
210/表格2:项目公司年度营销目标计划表
210/表格3:项目公司年度营销工作进度计划表
211/表格4:项目公司上半年度营销执行汇总表
212/表格5:项目公司下半年度营销目标计划表
212/表格6:项目公司下年度营销工作进度计划表
213/表格7:项目公司月度营销计划及执行汇总表
213/表格8:项目公司每月销售欠量情况明细表
214/表格9:月度营销推广方案
218/表格10:项目月推广费用明细表
218/表格11:销售案前总验收表
219/表格12:目标责任书
220/表格13:项目来访客户登记表
221/表格14:回访客户登记表
221/表格15:大定统计表
221/表格16:大定逾期情况汇总表
222/表格17:成交记录表
222/表格18:签约联系登记表(房屋保留期间)
222/表格19:合同统计表
223/表格20:催款通知书(第一封)
223/表格21:催款通知书(第二封)
224/表格22:公积金未到账客户明细
224/表格23:换房申请审批表
224/表格24:客户档案登记表
225/表格25:销售主管日报表
226/表格26:销售统计周报表
227/表格27:售楼信息反馈周报表
229/表格28:项目成交客户档案
230/表格29:延期签约审批表
231/表格30:置业顾问提成表
231/表格31:房产证办理情况周报表
232/表格32:购房优惠折扣审批单(存根联)
232/表格33:购房优惠折扣审批单(销售档案联)
233/表格34:礼品领取发放单
233/表格35:楼书资料入库清单
233/表格36:楼书资料领用清单
234/表格37:物品移交清单
234/表格38:楼盘销售汇总表
235/表格39:办理银行按揭登记表
235/表格40:应收账款明细表
235/表格41:销售资金回笼月报表
236/表格42:购房定位书
236/表格43:项目销售工作计划表
238/表格44:预购登记表
238/表格45:认购登记表
239/表格46:签约登记表
239/表格47:公司关系户购房登记表
239/表格48:保留楼盘控制表
239/表格49:销售情况周报表
240/表格50:本周来访人数统计表
240/表格51:项目开盘选房前认筹客户回访表
241/表格52:项目认筹前客户跟踪回访筛选表
241/表格53:项目认筹客户选房当天跟踪检查表
241/表格54:项目按揭办理情况汇总
242/学习总结
第五章 地产开发成本控制与管理工具
房地产企业的成本控制贯穿企业管理的全过程,也就是贯穿在生产经营和资金管理中。控制好房地产企业的成本,才能实现计划利润,生产经营才能滚动良性发展,扩大企业的生存空间,提高企业的竞争力。
244/第一节 地产开发成本控制与管理要点
244/要点1:房地产企业的成本费用构成
244/要点2:房地产企业成本控制的总体战略
246/要点3:房地产开发关键环节的成本控制
255/第二节 成本控制流程
255/流程1:招投标阶段的成本控制流程图
256/流程2:费用签证管理流程
256/流程3:费用报销管理流程
257/第三节 房地产企业成本控制制度
257/制度1:房地产企业成本控制制度
262/制度2:目标成本管理实施细则
265/制度3:成本目标分解工作细则
267/制度4:项目拓展阶段成本测算工作细则
268/制度5:设计阶段成本控制办法
270/制度6:施工阶段成本控制办法
273/制度7:项目成本动态监控制度
273/制度8:费用管理制度
278/第四节 成本控制表格
278/表格1:项目目标成本测算表
287/表格2:项目开发总目标控制表
291/表格3:地区各类建筑各种档次物业建筑成本水平表
292/表格4:项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议
292/表格5:项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议
293/表格6:____项目_____月合同价款变更情况汇总表
293/表格7:建安成本动态控制表
293/表格8:项目发展部成本控制责任书
295/表格9:设计部成本控制责任书
299/表格10:工程部成本控制责任书
301/表格11:项目经理部成本控制责任书
304/表格12:营销管理部成本控制责任书
306/表格13:成本部成本控制责任书
309/学习总结
第六章 地产项目质量控制
在房地产项目开发过程中,开发企业通过对各项资源(如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等)在调研、策划、规划设计、建造、服务等环节进行有效整合和提升,形成企业的核心竞争力,并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的,把各方面资源协调运作好,是关系到房地产项目成败的重要问题,而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。
311/第一节 地产项目质量控制要点
311/要点1:房地产开发项目的前期工作质量控制
312/要点2:设计阶段的质量控制
313/要点3:施工阶段的质量控制
314/第二节 地产项目质量管理制度
314/制度1:项目工程质量管理前期策划制度
317/制度2:项目工程质量管理办法
322/制度3:样板工程领先管理办法
323/制度4:工程项目工序交接和移交管理办法
325/制度5:项目成品(半成品)保护管理办法
330/第三节 项目质量管理表格
330/表格1:工序检查一览表
339/表格2:工程项目工序样板施工检查验收表
340/表格3:工程项目工序交接检查验收表
340/表格4:工程项目移交检查验收表
341/学习总结
第七章 房地产企业财务管理工具
企业管理的核心是财务管理,鉴于行业的特殊性,房地产企业的财务管控尤其重要。任何致力于持续健康稳健发展的房地产企业,均会把企业的财务管控放在首要位置。面对激烈的市场竞争和国家不断推出的调控政策,房地产开发企业财务管理的重要性显得尤为重要。
343/第一节 房地产企业财务管理要点
343/要点1:财务管理的五大内容
345/要点2:房地产企业财务管理体系的整体模型
345/要点3:再造财务管理体系的步骤与内容
348/第二节 房地产企业财务管理制度
348/制度1:货币资金内部控制制度
353/制度2:销售收款管理细则
357/制度3:款项支付业务管理制度
361/制度4:资金计划与执行分析管理办法
362/制度5:资金调度与核算管理办法
363/制度6:对外借款管理办法
364/制度7:担保管理办法
366/制度8:集团会计管理及核算规范
384/制度9:集团成本核算规范
391/制度10:集团存货核算规范
395/制度11:工程竣工结算管理规定
398/制度12:工程结算审批工作程序
399/制度13:工程付款管理制度
402/第三节 房地产企业财务管理表格
402/表格1:项目投资开发成本费用估算表
405/表格2:项目投资计划与资金筹措表
405/表格3:投资成本费用估算汇总表
406/表格4:项目投资收益分析表
407/表格5:融资项目登记表
408/表格6:资金账户资料登记表
408/表格7:××项目××月资金计划及审批表
409/表格8:项目公司、集团公司本部年度资金计划与平衡分析表
410/表格9:项目建设资金计划与平衡分析表
410/表格10:项目公司、集团公司月度资金计划与执行分析表
412/表格11:贷款预警分析表
412/表格12:资金内部调拨单
413/表格13:内部担保联系单
413/表格14:内部担保申请单
413/表格15:付款审批表
414/表格16:工程款支付申请表
415/表格17:工程款已支付报表
415/表格18:结算项目基本信息表
416/表格19:工程结算报审表
416/表格20:结算造价分析表
417/表格21:结算造价分析简表
417/表格22:结算审批表
418/表格23:工程结算复审情况表
419/表格24:××工程结算分析说明
419/表格25:结算确认书
420/学习总结
第八章 房地产项目的后期管理
房地产项目的后期管理,包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理(物业管理),以及目标实现的程度、存在的问题分析等。这一阶段的工作也很重要。
422/第一节 房地产项目的后期管理要点
422/要点1:项目的竣工验收
423/要点2:地产项目的防护
424/要点3:地产项目的移交
424/要点4:地产项目的保修与回访
426/要点5:地产项目后评价与总结
432/第二节 项目后期管理制度
432/制度1:新项目工程交付验收办法
439/制度2:物业移交管理流程规范
441/制度3:工程保修管理作业指引
444/制度4:房地产项目后评估办法
452/第三节 项目后期管理表格
452/表格1:工程项目移交书
452/表格2:工程项目移交清单
453/表格3:防护问题整改通知单
453/表格4:防护范围及要求委托单
454/表格5:细部检查质量问题整改通知单
454/表格6:新建房屋验收表
456/表格7:小区公共设施及道路设施验收单
456/表格8:小区公共绿化验收单
457/表格9:工程回访记录表
458/表格10:工程保修记录
458/表格11:零星房屋维修处理记录单
458/表格12:房屋维修联系单
459/表格13:房屋报修处理登记表
459/表格14:维修现场监理记录、验收单
460/表格15:维修工程量核定单
460/表格16:___物业服务中心房修预警报告
461/表格17:维修整改通知单
461/表格18:维修零星工程结算审批表
462/表格19:房屋保修扣款通知单
462/表格20:房修委托申报单
463/表格21:___项目维修零星工程委托单
464/学习总结

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